C’è un momento, quando parli con chi lavora la terra, in cui capisci che un campo non è “solo” un pezzo di suolo. È progetto, eredità, rischio, futuro. E nel 2026, tra nuove regole fiscali e incentivi mirati, quel futuro cambia davvero: non tanto perché il terreno diventa magicamente più fertile, ma perché diventa più “leggibile” per il fisco, per le banche, e per chi vuole investire senza bruciarsi.
La svolta: valore fiscale più vicino al mercato (stavolta in modo permanente)
La novità più impattante della Legge di Bilancio 2026 e del Piano Coltivaitalia è la rivalutazione fiscale strutturale dei terreni agricoli (e anche edificabili). Tradotto in parole semplici: non è più la classica finestra occasionale che compare e scompare, ma un meccanismo stabile per riallineare il valore fiscale al valore di mercato.
Per farlo, servono tre passaggi chiave:
- Perizia asseverata che stimi il valore reale del terreno. È il cuore della procedura, perché “certifica” quanto vale oggi, non quanto valeva anni fa in base a valori storici.
- Pagamento di un’imposta sostitutiva del 18%, calcolata sul valore periziato.
- Possibilità di rateizzazione triennale, utile per non immobilizzare liquidità tutta insieme.
La scadenza indicata per l’operazione è il 30 novembre 2026. E l’effetto pratico può essere enorme: in molte situazioni il valore fiscalmente riconosciuto può raddoppiare, con ricadute dirette su plusvalenze, pianificazione patrimoniale e operazioni di trasferimento.
Un dato aiuta a orientarsi: nel 2024 il valore medio nazionale dei terreni agricoli era circa 22.400 euro/ettaro, con crescita annua intorno all’1%. La rivalutazione punta proprio a chiudere la distanza tra numeri “da carta” e prezzi effettivi.
Perché conviene, e quando può essere una trappola
Qui il punto è delicato. Rivalutare non è un “bonus” automatico, è una scelta strategica.
Può convenire se:
- prevedi una vendita nel medio periodo e vuoi ridurre l’impatto della tassazione sulla plusvalenza,
- stai facendo passaggi generazionali o riorganizzazioni familiari,
- vuoi presentare un patrimonio più coerente in fase di credito e investimenti (anche in ottica catasto, per avere basi più allineate).
Può non convenire se:
- non hai in programma operazioni e preferisci non sostenere ora costi di perizia e imposta,
- il valore di mercato è cresciuto molto e l’esborso del 18% diventa troppo pesante rispetto al beneficio atteso.
Un dettaglio interessante è l’orientamento verso terreni con progetti sostenibili e innovativi, per esempio agrivoltaico o inserimento in filiere tracciate, che tendono ad avere valutazioni più alte e, quindi, una rivalutazione più “sensata” in chiave industriale.
Incentivi 2026: comprare terra diventa più accessibile (soprattutto per giovani e donne)
Accanto alla parte fiscale, il 2026 spinge forte sugli strumenti di accesso alla proprietà e agli investimenti, con un ruolo centrale di ISMEA e misure dedicate a giovani e donne.
Generazione Terra 2026
In apertura nella primavera 2026, Generazione Terra 2026 punta a finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto di terreni agricoli per 18-41 anni, donne e startupper con competenze agrarie.
Punti che fanno la differenza:
- massimale fino a 1,5 milioni di euro (IVA esclusa) per imprenditori o startupper con esperienza,
- 500.000 euro per startupper con titolo,
- contributo a fondo perduto di 100.000 euro per i primi insediamenti,
- mutuo fino a 30 anni (con preammortamento opzionale di 2 anni).
Terre in comodato gratuito e recupero terre abbandonate
C’è poi un filone molto concreto, quasi “da romanzo agricolo moderno”: 8.417 ettari di terreni pubblici in bando, concedibili in comodato gratuito per 10 anni, con opzione di riscatto al 50% del valore iniziale. In parallelo, la mappatura comunale delle terre abbandonate può riaprire partite in aree interne, contrastando parcellizzazione e spopolamento.
Crediti d’imposta e agevolazioni: la cassetta degli attrezzi per investire
Per chi vuole modernizzare, il pacchetto include:
- credito d’imposta 40% su investimenti fino a 1 milione di euro (con limite annuo di 2.100 euro per 2026-2028),
- esenzione Irpef su redditi dominicali e agrari fino a 10.000 euro,
- finanziamenti ipotecari agevolati e linee dedicate a filiere e allevamento.
Come cambia tutto, davvero
La “svolta” non è solo nei numeri, è nel metodo: valore fiscale più realistico, strumenti per comprare e investire, e un messaggio chiaro, il ricambio generazionale non è più uno slogan. Il consiglio più pratico è muoversi con calendario e simulazioni, perizia, imposta, mutuo, incentivi, perché nel 2026 la terra non cambia natura, ma cambia il modo in cui può diventare, finalmente, un piano sostenibile.
