Ti dico la verità, quando si parla di affitti e tasse la sensazione è sempre la stessa: stai per scoprire una regola nascosta che, se la ignori, ti rovina la serenità. Con la cedolare secca nel 2026 il punto non è solo “quanto paghi di imposte”, ma soprattutto “entro quali limiti puoi muoverti” per non trasformare un vantaggio in un problema.
Il “limite massimo” non è sempre un numero
Molti cercano un tetto di prezzo unico, tipo “più di X euro non puoi chiedere”. In realtà, i limiti cambiano a seconda del contratto:
- Nei contratti lunghi a canone libero, il canone lo decide il mercato (nei confini della legge e del contratto).
- Nei contratti a canone concordato, invece, il canone massimo è quello previsto dagli accordi territoriali del Comune o dell’area, e qui sì che esiste un tetto concreto, legato a zona, metri quadri, caratteristiche e dotazioni dell’immobile.
- Negli affitti brevi, il “limite” più delicato non è l’importo del canone, ma quante case affitti e come le gestisci.
Quindi, se stai cercando il numero magico, la vera risposta è: dipende dal tipo di locazione e dalle soglie che fanno scattare regole diverse.
Aliquote 2026: la mappa per non sbagliare
Le aliquote della cedolare secca 2026 si muovono così:
| Tipologia | Regime | Aliquota |
|---|---|---|
| Contratto lungo | Canone concordato | 10% |
| Contratto lungo | Canone libero (4+4) | 21% |
| Affitti brevi (fino a 30 giorni) | 1° immobile | 21% |
| Affitti brevi (fino a 30 giorni) | 2° immobile | 26% |
| Affitti brevi (fino a 30 giorni) | 3° e 4° immobile | 30% |
La cosa interessante è che, per gli affitti brevi, la percentuale sale rapidamente. È un segnale chiaro: più ti avvicini a un’attività “da gestione”, più il fisco ti tratta come tale.
Affitti brevi: il limite che davvero ti mette al sicuro
Ecco il punto che in tanti sottovalutano. Nel 2026, la cedolare secca sugli affitti brevi è applicabile esclusivamente fino a due immobili nell’anno. Superata questa soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale e, di fatto, esci dal perimetro della cedolare secca.
In pratica:
- Con 1 immobile sei nel perimetro agevolato.
- Con 2 immobili ci resti, ma l’aliquota sale.
- Con 3 o più immobili non è più “semplice locazione” agli occhi del fisco, e cambia tutto (inquadramento, adempimenti, tassazione).
Questo è il vero “limite massimo” da ricordare, perché non riguarda i prezzi, riguarda la tua posizione fiscale.
Attenzione alla gestione: il dettaglio che può costarti un anno
C’è poi un altro confine sottile, ma decisivo: l’aliquota del 21% sugli affitti brevi è indicata come applicabile solo se affitti direttamente, senza intermediari o portali telematici. La presenza di un intermediario può farti perdere l’aliquota agevolata per l’intero anno d’imposta.
Qui il consiglio pratico è semplice: prima di pubblicare annunci o delegare la gestione, chiarisci bene come verrà inquadrata l’operazione e quali effetti può avere sulla tua aliquota annuale.
Niente “sconto” forfettario: il canone incassato è la base
Un’altra cosa che spiazza, soprattutto chi arriva dalla tassazione ordinaria: negli affitti brevi con cedolare secca non sono previste deduzioni forfettarie. L’imposta si calcola sull’intero importo incassato.
Se, ad esempio, incassi 10.000 euro, la cedolare si applica su 10.000 euro, non su una base ridotta. Questo cambia molto i conti quando hai spese di pulizia, manutenzioni, commissioni, utenze incluse.
Quando conviene davvero (e quando no)
La cedolare secca tende a brillare in due scenari:
- Canone concordato al 10%, spesso la combinazione più efficiente.
- Redditi medio alti, dove l’alternativa sarebbe finire in scaglioni IRPEF più pesanti.
Può invece risultare meno vantaggiosa se sei già in scaglioni bassi o se, negli affitti brevi, sostieni molti costi che non puoi portare in deduzione.
Checklist rapida per “non avere problemi”
- Verifica se il contratto è libero o concordato (e, nel concordato, rispetta gli accordi territoriali).
- Negli affitti brevi, non superare 2 immobili se vuoi restare in cedolare secca.
- Valuta con attenzione l’uso di intermediari, perché può cambiare l’aliquota e l’esito dell’anno fiscale.
- Ricorda che la cedolare si applica sul totale incassato, senza riduzioni automatiche.
Se tieni a mente questi limiti, la cedolare secca torna a essere ciò che promette: una strada più lineare, con meno sorprese quando arriva il momento dei conti.
